전세보증금 못 돌려받는 세입자, 외국인 임대인에 집중

중국인 임대인 보증사고 최다, 원인과 대책은?

보증금 돌려받지 못한 세입자, 외국인 임대인에 집중

최근 주택 시장에서 임대보증금 사고가 급증하면서 세입자들의 불안이 커지고 있습니다.

특히 외국인 임대인, 그중에서도 중국 국적 임대인 중심의 보증사고가 두드러지게 나타나며 사회적 이슈로 떠오르고 있습니다.

지난해 기준 보증사고 규모는 140억 원에 달했고, 발생 건수도 매년 급증하는 추세입니다.

그렇다면 왜 외국인 임대인 중심으로 사고가 집중되고 있으며, 이를 막기 위해 어떤 대책이 필요할까요?

 

외국인 임대인 보증사고, 왜 급증하나?

첫째, 투자 목적 임대 확대가 주요 원인으로 꼽힙니다.

일부 외국인 임대인은 장기적 거주보다는 시세 차익을 노리고 부동산을 매입합니다.

이 과정에서 안정적 임대 관리보다는 단기 수익에 집중하다 보니 세입자 보증금 반환에 소홀한 경우가 생깁니다.

둘째, 자산 관리의 부실 문제입니다.

한국 내 금융·세무 제도에 익숙하지 않은 외국인 임대인은 세금 체납, 대출 연체 등으로 재정적 압박을 받게 되고, 결국 세입자 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례가 발생합니다.

셋째, 법적 제재의 사각지대도 한몫합니다.

외국인 임대인의 경우 국내 거주지가 불분명하거나 본국으로 귀국할 경우, 세입자가 권리를 지키기 어려운 상황이 많습니다.

실제로 소송이나 강제집행이 어렵다는 점이 보증사고 증가에 영향을 미쳤습니다.

 

세입자 피해, 어떻게 발생하나?

세입자가 가장 큰 피해를 보는 이유는

전세 보증금이 단순한 ‘집세’가 아니라 전 재산인 경우가 많기 때문입니다.

임대인이 보증금을 돌려주지 못하면

세입자는 당장 이사조차 어려워지고, 전 재산을 잃을 수 있습니다.

특히 최근 전세 사기와 맞물리면서 “외국인 집주인 = 위험하다”는 불안감이 확산되고 있습니다.

 

정부와 기관의 대책 방향

임대인 등록제 강화

외국인 임대인의 경우 임대사업자 등록을 의무화하고, 보증보험 가입을 철저히 검증해야 합니다.

이를 통해 최소한의 신원 확인과 보증금 보호 장치를 강화할 필요가 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 보증상품 확대

현재도 세입자가 전세보증보험에 가입할 수 있지만, 일부 외국인 임대인의 경우 보험 가입이 거부되거나 절차가 복잡한 경우가 많습니다.

이에 대해 정부는 보증상품 요건을 완화하거나 별도 상품을 마련해 세입자의 선택권을 넓혀야 합니다.

 

임대인 자산 심사 강화

임대차 계약 시 임대인의 재정 건전성을 확인할 수 있는 시스템을 마련해야 합니다.

예컨대 등기부등본·세금 체납 내역 확인 절차를 간소화해 세입자가 직접 확인할 수 있게 하는 것입니다.

사후 관리 및 법적 장치 보완

외국인 임대인이 귀국하거나 재산을 은닉했을 경우에도 세입자가 보증금을 회수할 수 있도록 국제 사법 공조 체계를 강화할 필요가 있습니다.

동시에 ‘임대 보증금 사고 전담 센터’를 두어 피해자 지원을 신속히 진행해야 합니다.

세입자가 스스로 대비할 수 있는 방법

전세보증보험 가입 : 다소 번거롭더라도 반드시 가입해두는 것이 안전합니다.

등기부등본 확인 : 임대인의 소유권, 근저당권 여부를 철저히 확인해야 합니다.

임대인 신원 검증 : 외국인 임대인의 경우 체류 자격, 주소 등을 확인하고, 가능한 한 직접 대면 후 계약하는 것이 바람직합니다.

법률 상담 활용 : 계약 전 법률구조공단, 변호사 상담을 받아 불리한 조항이 없는지 체크해야 합니다.

 

외국인 임대인 보증사고는 단순히 개인적 문제가 아니라 주택시장 안정성과 직결되는 사회적 문제입니다.

특히 중국인 임대인 중심으로 발생 건수가 늘어난다는 점은 제도적 보완이 시급함을 보여줍니다.

세입자는 개인 차원에서 보증보험 가입과 계약 검증 절차를 강화해야 하며, 정부와 관련 기관은 외국인 임대인 관리 제도를 정비해 피해를 최소화해야 합니다.

 

보증금은 서민의 평생 자산과도 같은 중요한 재산입니다.

철저한 대비와 제도 개선이 병행될 때만이 세입자들의 불안을 줄이고, 보다 건강한 임대차 시장이 자리 잡을 수 있을 것입니다.