최근 부동산 뉴스를 보면 ‘집값이 1억 원 이상 하락했는데도 거래는 없다’는 내용이 자주 등장합니다.
특히 서울 외곽 지역, 즉 노원구, 도봉구, 강북구, 강서구 등에서 이런 현상이 두드러집니다.
집값이 떨어졌다면 매수자 입장에서는 좋은 기회라고 생각할 수 있는데, 왜 거래는 좀처럼 이뤄지지 않을까요?
먼저, 지금의 서울 외곽 부동산 시장은 ‘가격 하락 → 거래 절벽’의 흐름을 그대로 보여주고 있습니다.
실제로 일부 단지에서는 최고가 대비 1억 원 이상 하락한 거래 사례가 있지만, 이는 극소수에 불과합니다.
대부분의 집주인들은 여전히 ‘예전 가격’에 대한 기대감이 남아 있어 매물을 내놓더라도 높은 가격을 고수하고 있습니다.
반면, 매수자들은 금리 부담과 경기 불확실성으로 인해 추가 하락을 기다리고 있어, 적극적인 매수에 나서지 않는 상황입니다.
이러한 ‘가격 눈치보기’는 서울 외곽일수록 더 두드러지게 나타납니다.
강남권이나 중심부 지역은 학군, 교통, 생활 인프라 등의 이유로 일정한 수요가 유지되지만, 외곽 지역은 상대적으로 수요가 탄탄하지 못한 편입니다.
특히 입지가 불리한 구축 아파트나 교통이 불편한 단지는 하락폭이 커질 수밖에 없습니다.
게다가 최근 정부의 부동산 정책도 시장에 큰 영향을 미치고 있습니다.
금리 인상으로 대출 이자 부담이 커진 데다, 보유세 완화 등도 시장 회복에 큰 영향을 주지 못하고 있는 실정입니다.
그 결과, 많은 실수요자들이 관망세로 돌아서면서 ‘거래 절벽’이 더욱 심화되고 있는 것입니다.
또 하나 주목할 점은 ‘거래 절벽’ 속에서도 극소수의 실거래는 이루어진다는 사실입니다.
다만 그 거래가 일반적인 시장 흐름을 보여주는 것은 아닙니다.
급하게 팔아야 하는 일부 매도자의 ‘울며 겨자 먹기’식 거래가 대부분입니다.
예를 들어, 전세 계약이 끝나가는데 세입자를 구하지 못한 집주인, 다주택자 중 일부는 세금 부담을 피하기 위해 낮은 가격에라도 매도를 선택합니다.
이런 ‘비정상적인’ 거래가 간혹 보도되면서 ‘집값이 1억 떨어졌다’는 식의 자극적인 타이틀이 붙지만, 정작 시장 전체로 보면 여전히 거래가 드문 상황인 것이죠.
이런 상황 속에서 실수요자와 투자자 모두 고민이 깊어지고 있습니다.
"지금이 저점인가?" "조금 더 기다리면 더 떨어질까?"라는 생각은 자연스러운 것이며, 특히 외곽 지역은 회복 시기가 더뎌질 수 있어 신중할 필요가 있습니다.
결국 서울 외곽 부동산 시장은 지금 ‘거래 실종’이라는 터널을 지나고 있습니다.
집값은 떨어졌지만 여전히 집주인은 높은 가격을 원하고, 매수자는 더 낮은 가격을 기대하면서 매도자와 매수자 간의 간극이 좁혀지지 않고 있는 상황입니다.
이런 가운데 시장을 움직이는 것은 결국 실거래입니다.
수요와 공급이 맞닿는 지점에서 거래가 발생해야 시장이 정상적으로 회복될 수 있습니다.
앞으로 금리 정책 변화, 경기 회복 여부, 정부의 추가 부동산 대책 등이 서울 외곽 시장에 어떤 영향을 줄지 주목해볼 필요가 있습니다.