최근 부동산 시장에서 가장 큰 화두 중 하나는 생활형 숙박시설(레지던스)의 주거용 전환 문제입니다.
정부가 3년간 유예해 온 단속이 오는 9월 말로 종료되면서, 여전히 전환을 하지 못한 소유주들의 고민이 깊어지고 있습니다.
특히 주거용 오피스텔로 전환하지 않은 경우 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금이 부과될 수 있어, 추가 비용 부담이 현실화될 가능성이 큽니다.
생활형 숙박시설 도입 취지와 변질
생활형 숙박시설은 2012년 호텔·숙박 인프라 확충을 목적으로 도입됐습니다.
당시에는 관광객 증가와 숙박 수요 대응을 위해 긍정적인 평가를 받았지만, 시간이 흐르면서 주거용으로 사실상 사용되는 경우가 급격히 늘었습니다.
문제는 이들 시설이 주택 수에 포함되지 않으면서 전매 제한이나 대출 규제에서 벗어나 사실상 투기 수단으로 악용됐다는 점입니다.
이에 따라 정부는 2021년부터 단속 방침을 예고했지만, 소유자들의 준비 기간을 고려해 3차례나 유예를 연장했습니다.
그러나 이번 9월 말로 유예가 완전히 종료되면서 더 이상 미룰 수 없는 상황이 됐습니다.
여전히 28%는 ‘사각지대’
국토교통부에 따르면 올해 기준 전국 생활형 숙박시설의 약 72%가 주거용 전환을 마쳤지만, 여전히 28%는 전환이 이뤄지지 않았습니다.
이들 가운데 상당수는 건축 구조상 주거용 요건을 충족하지 못하거나, 소유주의 자금 사정으로 전환 비용을 마련하지 못한 경우입니다.
주거용 오피스텔로 전환하려면 일정 기준을 충족해야 하며, 소방법과 주차장법 등 관계 법령에 맞춰 추가 공사나 설비 변경이 필요합니다.
이 과정에서 수천만 원에서 억 단위의 비용이 들어갈 수 있어, 다주택자나 투자자뿐만 아니라 실거주 목적으로 매입했던 일반 소유주에게도 적잖은 부담으로 작용하고 있습니다.
소유주들의 고민과 갈림길
소유주들은 크게 두 갈래의 선택지 앞에 놓여 있습니다.
첫째, 추가 비용을 들여 주거용 오피스텔로 전환해 합법적으로 사용하는 방법입니다.
둘째, 숙박업 신고를 내고 사업자 형태로 운영하는 것입니다.
하지만 숙박업 등록 역시 쉬운 선택이 아닙니다. 관광 수요가 안정적으로 확보되지 않은 지역에서는 운영 수익성이 낮아 사실상 불가능에 가깝기 때문입니다.
반면 주거용 전환을 하자니 당장 드는 비용이 만만치 않고, 임대 수익률이 크게 떨어지는 것도 고민거리입니다.
시장 파급 효과와 향후 전망
이번 단속이 본격화되면 미전환 시설을 보유한 소유주들은 매각 압박에 직면할 가능성이 큽니다.
그동안 주택 수에 포함되지 않아 규제에서 자유로웠던 특혜가 사라지고, 불법 사용 시 고액의 이행강제금까지 부담해야 하기 때문입니다.
이는 곧 생활형 숙박시설 시장 전반의 가격 조정으로 이어질 수 있으며, 일부 지역에서는 급매물이 증가할 수도 있습니다.
한편, 정부 입장에서는 이번 조치를 통해 시장 왜곡을 바로잡고 주거 안정성을 강화한다는 의도가 분명합니다.
다만, 여전히 전환이 어려운 소유주들에 대한 현실적인 지원책이 부족하다는 지적도 나옵니다.
전환 과정에서 발생하는 비용이나 법적 기준을 완화하거나, 일정 부분 융자 지원을 제공하는 등 보완책이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다.
생활형 숙박시설의 주거용 오피스텔 전환 기한이 임박하면서 소유주들의 선택은 점점 좁아지고 있습니다.
비용 부담과 규제 사이에서 갈등하는 상황은 부동산 정책과 시장 구조의 변화를 단적으로 보여줍니다.
앞으로 정부가 강도 높은 단속과 함께 실질적인 지원책을 내놓을 수 있을지가 소유주들의 향후 결정과 시장 안정의 관건이 될 전망입니다.